🫎 Umowa Przedwstępna Warunkowa Sprzedaży Nieruchomości

W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu strony powinny zawrzeć w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj.: kto jest sprzedawcą, kto jest kupującym, co jest przedmiotem sprzedaży, za jaką cenę jest sprzedawany ten lokal oraz w jakim terminie. Przy czym, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby strony zawarły również inne dodatkowe elementy umowy, takie jak: zadatek czy kara umowna. Umowa przedwstępna została uregulowana w dwóch artykułach Kodeksu cywilnego – art. 389 i 390. Zgodnie z brzmieniem pierwszego przepisu umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Tym samym istotą tego rodzaju umowy jest dopiero zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości definitywnej umowy, której główne założenia strony ustalają już teraz – w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna pełni zarówno funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy docelowej, jak również funkcję ostrzegawczą. Informacja o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, a tym samym roszczenie o przeniesienie własności lokalu mogą zostać ujawnione na wniosek kupującego w księdze wieczystej danego lokalu (w dziale III). Roszczenie wpisane do księgi wieczystej jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, co oznacza, że nawet jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej właściciel przeniesie własność lokalu na innego kupującego, to druga strona umowy przedwstępnej będzie mogła dochodzić swoich praw także od osoby, która ten lokal nabyła. Zawarcie umowy przedwstępnej Przed zawarciem umowy przedwstępnej strony powinny zastanowić się, jaki jest cel zawarcia tej umowy i w jaki sposób mogą skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Jest to tzw. skutek silniejszy, jaki wywołuje zawarta umowa przedwstępna. Skutek słabszy zaś wystąpi w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, roszczenie dotyczące zadatku, roszczenie dotyczące kary umownej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY LOKALU UŻYTKOWEGO W dniu …… w …………………… pomiędzy: Strony umowy W umowie należy wskazać dane sprzedawcy i kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Minimalne dane stron, jakie powinny znaleźć się w umowie, to: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL. Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”; została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, Oświadczenia sprzedawcy W tym miejscu strony powinny umieścić dokładny opis lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, a także numeru księgi wieczystej. Ponadto sprzedawca powinien wskazać dokładną powierzchnię lokalu oraz liczbę pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. garaż). Kolejnym elementem, który powinien się tutaj znaleźć jest określenie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jaki wiąże się z własnością lokalu. Lokal użytkowy to część budynku, na którą składa się jedno lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi. Może to być także cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Tytułem przykładu lokalem użytkowym mogą być: pomieszczenie biurowe, lokal sklepowy, magazyn czy gabinet lekarski. Ponadto trzeba pamiętać, że w zależności od prowadzonej w lokalu działalności – musi on spełniać szereg surowych wymogów, przewidzianych m. in. w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: 1) jest właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ……… przy ul. …….., dla którego Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanego dalej „Lokalem”); 2) Lokal składa się z …… pomieszczeń, o łącznej powierzchni użytkowej ….. (słownie: ……) m2; 3) z własnością Lokalu związany jest udział wynoszący ……… części we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o nr .……………; 4) Lokal należy do jego majątku osobistego; na dowód czego przedstawia wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy. Przedmiot umowy Podstawowymi obowiązkami stron umowy sprzedaży, a jednocześnie przedmiotem umowy jest: po stronie sprzedawcy: przeniesienie własności i wydanie lokalu, po stronie kupującego: zapłata ceny i odbiór lokalu. Z racji tego, że sprzedaż ma charakter odpłatny, a więc cena stanowi istotny element umowy przyrzeczonej, już w umowie przedwstępnej strony zobowiązane są ustalić cenę, za jaką zostanie przeniesiona własność lokalu. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownej pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Powinno się także wskazać sposób, w jaki nastąpić ma zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że część ceny zostanie wpłacona tytułem zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała część przy zawarciu umowy przyrzeczonej. § 2 Przedmiot Umowy Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością, zaś Kupujący nabędzie go za cenę …… (słownie: ……) złotych. Zawarcie umowy przyrzeczonej W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się także termin, w jakim strony zawrą ostateczną umowę sprzedaży lokalu użytkowego, najlepiej poprzez wskazanie konkretnej daty. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został w umowie przedwstępnej określony, powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie można żądać jej zawarcia. Warto pamiętać, że samo zawarcie umowy może nastąpić później, ważne żeby ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Dodatkowo w umowie przedwstępnej strony mogą również ustalić, która ze stron dokona wyboru notariusza oraz kto poniesie koszty czynności notarialnych. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......…………… r. 2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Stan lokalu i jego przekazanie Oprócz oświadczeń sprzedawcy, o których mowa w §1 wzoru, w umowie przedwstępnej powinno się również znaleźć oświadczenie kupującego, zgodnie z którym zapoznał się on ze stanem prawnym i technicznym lokalu i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Ponadto strony powinny w umowie przedwstępnej zawrzeć informację o tym, kiedy sprzedawca przekaże kupującemu lokal, licząc od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Przekazanie lokalu zaś powinno zostać potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym. Sprzedawca powinien powiedzieć kupującemu o wszystkich wadach lokalu (jeśli takowe występują), albowiem jeśli wie o wadzie lokalu, ale przy zawieraniu umowy zatai tę informację przed kupującym – wtedy oświadczenie kupującego o niewnoszeniu zastrzeżeń nie ograniczy w żaden sposób odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto to, czy kupujący mógł wadę zauważyć przy dochowaniu należytej staranności, czy powinien był wiedzieć o wadzie także nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Jedynie wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza tę odpowiedzialność. § 4 Stan Lokalu i jego przekazanie 1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Lokal, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu najpóźniej …. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Przekazanie Lokalu zostanie potwierdzone sporządzonym przez Strony protokołem zdawczo-odbiorczym. Zadatek Aby lepiej zabezpieczyć interesy obu stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich, strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec, że kupujący uiści na rzecz sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. W razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, kupujący może od umowy odstąpić i zażądać od sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to kupujący nie będzie chciał wykonać umowy, sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, zachowując przy tym otrzymany zadatek. Odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie uważana za niezawartą. W przypadku jednak, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność – wtedy zadatek powinien zostać zwrócony w całości stronie, która go zapłaciła. W sytuacji zaś, jeśli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, uiszczony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. § 5 Zadatek 1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca niniejszym potwierdza. 2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. Kara umowna Strony mogą także, niezależnie od postanowień dotyczących zadatku, wprowadzić do umowy postanowienia dotyczące kary umownej, na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Instytucja kary umownej polega na tym, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, strona ta zapłaci drugiej stronie określoną kwotę pieniężną. Kara umowna jest o tyle dobrym rozwiązaniem, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. Strony powinny w umowie określić dokładną wysokość kary umownej oraz termin jej zapłaty. Postanowienie dotyczące kary umownej, nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, w której wartość poniesionej szkody przekracza ustaloną w umowie wartość kary umownej, jeżeli było to zastrzeżone w umowie. § 6 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią zbiór ogólnych ustaleń stron mających na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części strony mogą zawrzeć postanowienia dotyczące formy w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymaga podpisów każdej ze stron. Do umowy strony są zobowiązane załączyć niezbędne dokumenty, wydruk z księgi wieczystej lokalu. § 7 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki do Umowy: 1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……. Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży lokalu użytkowego: Pobierz DOC Pobierz PDF Julia Wawrzyńczak - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Posiada doświadczenie w obszarach prawa cywilnego oraz obsługi prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych. Aplikantka II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji UŁ. Jej praca magisterska z zakresu znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego.

Bez wskazania tych elementów umowa jest nieważna. Niewykonanie umowy przedwstępnej może mieć różne skutki prawne. Wiele zależy od tego, czy umowa ta czyni zadość wymaganiom w zakresie formy umowy przyrzeczonej: Jeśli tak nie będzie i umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma jedynie formę pisemną, czyli bez zachowania formy

Należy pamiętać o tym, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Tylko, jak powyżej zostało to już wskazane, umową obligującą do przeniesienia się różni obligowanie od zobowiązania ? Jestem prostą polonistką i nie wiem .Ja nie jestem polonistką i całe szczęśćie ,tylko osobą po podstawówce! i wiem,że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności,warunkowa umowa sprzedaży tak,wyjasnienie: z umowy przedwstępnej można się wycofać oczywiście przepada żadatek lub jeśli sprzedający się wycofa,będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej warunkowa - z niej jest się trudniej wycofać przykład: jeśli prawo pierwokupu ma gmina i z niego nie skorzysta to osoby które zawarły umowe warunkową za obopólną zgodą mogą się wycofać w innym wypadku NIE! sprzedający się rozmyśli,dlatego jest zobowiązującą do zawarcia kolejnej umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dokumentem, który reguluje warunki sprzedaży nieruchomości między stronami. Umowa ta określa wszelkie szczegóły dotyczące transakcji, w tym cenę, termin zapłaty i inne warunki. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest ważnym dokumentem prawnym, który może mieć istotny wpływ na prawa i obowiązki stron. Dlatego ważne Uważam, że opcja umowy warunkowej (i to z zapłatą 90% ceny) byłaby da kupującego bardzo niekorzystna i niewygodna w razie problemów z odbiorem końcowym. Dlatego lepsze jest zawarcie umowy przedwstępnej określającej wszelkie warunki sprzedaży, w tym także jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej zawarto by warunek dokonania końcowych odbiorów i przedłożenia w tym zakresie odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście data zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogłaby być tylko oparta o warunek do spełnienia w zakresie odbioru budynku do użytkowania. Dlatego też umowa przedwstępna ponad ten warunek zawierałaby datę graniczną określoną w dniu, miesiącu i roku. Taka klauzula wówczas stanowi bezpieczne ograniczenie. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna zawierać także prawo strony kupującej do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby nie doszło do odbioru mimo upływu czasu do daty granicznej określonej co do dnia, miesiąca i roku. Natomiast sprzedający nie miałby skutecznego żądania o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy uzyskania orzeczenia zastępczego, bowiem z jego strony nie zostałby dopełniony (wykonany) tenże warunek odbioru budynku. Podsumowując, doradzam w takim przypadku (rozumiem, że odbiór może być problematyczny) zawarcie umowy przedwstępnej na powyższych zasadach, wówczas kupującemu pozostaje – w razie niespełnienia warunku w dacie granicznej – albo odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej bez jakichkolwiek konsekwencji, ze zwrotem podwójnego zadatku (gdyby go wpłacił), albo mimo niespełnienia warunku – zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiednio uwzględniającej stan budowlany i zakres odbioru (brak, warunki, termin). Na koniec dodam, że strony mogą w umowie przedwstępnej także przewidywać prolongowanie terminu (daty granicznej) w razie braku spełnienia warunku odbioru końcowego. W takim przypadku dobrze byłoby także taki przesunięty termin ograniczyć czasowo, na przykład nie dalej niż o kolejne 3 miesiące od daty zawarcia aneksu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . ^{W opisanej w pytaniu sytuacji – przy założeniu, że KOWR przysługiwać będzie tu prawo pierwokupu - najpierw powinna być zawarta warunkowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej o powierzchni 0,98 ha. Wówczas, o treści ww. warunkowej umowy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia KOWR jako uprawnionego do prawa pierwokupu.} W obrocie gospodarczym często dochodzi do sytuacji, w której sprzedaż nieruchomości dokonywana jest w oparciu o dwie umowy. Umowę przedwstępną oraz następującą po niej umowę przyrzeczoną. Równie często zdarza się, iż przedsiębiorcy już na etapie umowy przedwstępnej wydają kupującemu przedmiotową nieruchomość, a dopiero później podpisują umowę przenosząca jej własność. Kiedy w takim przypadku należy rozpoznać obowiązek podatkowy? Spółka X z w marcu 2018 r. zawarła z firmą ABC sp. z umowę przedwstępną, w formie aktu notarialnego, zbycia nieruchomości w Warszawie na rzecz ABC. W umowie przedwstępnej strony określiły cenę. Jednocześnie strony postanowiły, że wydanie przedmiotowej nieruchomości na rzecz ABC, nastąpi już w chwili podpisania umowy przedwstępnej. Z kolei przyrzeczona umowa, również w formie aktu notarialnego, została zawarta w maju 2018 r. W tym miesiącu również doszło do zapłaty ceny. W jakim okresie rozliczeniowym należy wykazać przeprowadzoną transakcję? Należy przypomnieć, że stosownie do art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Ponadto umowa taka powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji samo zawarcie umowy przyrzeczonej nie prowadzi jeszcze do przeniesiena własnosci określonej nieruchomości na gruncie prawa cywilnego. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jedynie kreuje obowiązek zawarcia w późniejszym terminie, ostatecznej przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości. Nieco inaczej zbycie nieruchomości może wyglądać na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT). Przepisy ustawy o VAT nie przewidują szczególnych reguł dla mechanizmu powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku znajdzie zatem zastosowanie zasada ogólna opisana w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z uwagi na powyższe należy rozstrzygnąć, kiedy dochodzi do dokonania dostawy towarów w przypadku zbycia nieruchomości. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przyjmuje się, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel nie jest uzależnione od przeniesiena własności rzeczy w sensie prawnym, lecz ekonomicznym. W przypadku sprzedaży nieruchomości istotna zatem będzie możliwość fizycznego korzystania z niej. Powyższe potwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z r., sygn. akt III SA/GI 1983/12, w którym stwierdzono: „istotne jest przy tym nie tyle przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Chodzi zatem o aspekt faktyczny sprowadzający się do przekazania faktycznej możliwości dysponowania towarem, a nie rozporządzania nim w sensie prawnym.” Organy podatkowe przyjmują, że sama umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego na gruncie podatku VAT. Nie wiąże się bowiem z ekonomicznym przeniesieniem władztwa nad nieruchomością. Stanowiskie takie potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r., znak: Ww. organ podatkowy wskazał, że dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej (w formie aktu notarialnego), dojdzie do powstania obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Podobne stanowisko zajął także Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z r., sygn. akt III SA/Wa 492/15. Niemniej jednak, należy zauważyć, że z postanowień umowy przedwstępnej mogą wynikać skutki, które spowodują powstanie obowiązku podatkowego. W analizowanym przykładzie już w marcu 2018 r. (w momencie podpisania umowy przedwstępnej) doszło do wydania nieruchomości na rzecz ABC. Zasadniczo zatem już w tej chwili objęła fizyczne posiadanie przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie należy stwierdzić, że właśnie z chwilą podpisania umowy przyrzeczonej doszło do przejęcia ekonomicznego władztwa nad rzeczą przez spółkę ABC. W konsekwencji to w marcu 2018 r. miała miejsce dostawa towaru (przedmiotowej nieruchomości), która powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r., znak: który stwierdził: „Mając na uwadze powyższe okoliczności sprawy oraz wyżej powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy w dniu 23 maja 2018 r. tj. w dniu zawarcia przedwstępnych umów sprzedaży - jak bowiem wskazał Wnioskodawca w tym dniu nastąpiło wydanie w posiadanie nieruchomości do dyspozycji nabywcy.” Polecamy: Biuletyn VAT Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata W konsekwencji należy stwierdzić, że co do zasady samo podpisanie umowy przedwstępnej nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego z tytułu zbycia nieruchomości. Jednakże, jeżeli umowa przedwstępna zbycia nieruchomości przewiduje, iż dochodzi do wydania nieruchomości, to obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej wydania. Istotne jest zatem dookreślenie tej kwestii w zawieranej umowie przedwstępnej. Odnosząc powyższe do wskazanego przykładu, należy stwierdzić, że X Sp. z powinna rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości na rzecz ABC sp. z już w marcu 2018 r. (z chwilą podpisania umowy przedwstępnej zawierającej postanowienie o wydaniu nieruchomości na rzecz ABC). Tobiasz Olczak, młodszy konsultant podatkowy w ECDP Sp. z Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE

Umowa przedwstępna o przeniesienie własności gruntów z pana relacji wynika, że chce pan kupić sąsiadujący z pana nieruchomością grunt rolny o powierzchni arów wymierzony przez geodetę, przez umowę przygotowawczą strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Tanie nieruchomości na podlasiu, warmii i

29 grudnia 2020 3 minuty czytania Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest specjalną formą zabezpieczenia się stron, która to ma dać gwarancję dla umowy przyrzeczonej w przyszłości. Zawierana jest przed popisaniem umowy właściwej. Jest to moment, gdy z przyczyn obiektywnych podpisanie umowy właściwej nie jest możliwe, czy dogodne. Ten rodzaj umowy został zdefiniowany przez kodeks cywilny, gdzie znalazło się pojęcie umowy przedwstępnej. Określona jest jako zobowiązanie zawierane przez strony, określając te strony oraz najważniejsze postanowienia przyrzeczonej umowy co do samego przedmiotu umowy, terminu zapłaty oraz ceny zakupywanej w przyszłości nieruchomości. Takie podejście do sprzedaży przedwstępnej daje bezpieczeństwo tak kupującemu, jak i sprzedającemu daną nieruchomość. Jest formą gwarancji, która zobowiązuje obie strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Formy umowy przedwstępnej nieruchomości Kodeks cywilny nie narzucił na strony formy zawarcia przedwstępnej umowy. Umowa przedwstępna nieruchomości może być zawierana w związku z tym dwojako. Po pierwsze w formie pisemnej, po drugie zaś w formie notarialnego aktu. Zarówno pierwsza, jak i druga forma zawarcia umowy są wiążące i ważne. Jednak konsekwencje oraz skutki odstąpienia od zawarcia każdej z nich są od siebie różne. Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej Zawarcie umowy przedwstępnej wiążące jest dla obu stron. W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej i nie wywiązania się z niej jednej ze stron, możliwe jest zażądanie pokrycia szkody, jaka została poniesiona przez drugą ze stron. W tym przypadku szkoda jest ograniczona wyłącznie do kosztów, które strona poniosła ze względu na zawarcie umowy przedwstępnej. Są to zatem np. koszty poniesione na wynagrodzenie adwokata za sporządzenie projektu umowy przedwstępnej. Oznacza to w praktyce, iż odszkodowanie którego może domagać się strona nie będzie wysokie, wziąwszy pod uwagę fakt, że sporządzenie umowy przedwstępnej nie wymaga w tym przypadku udziału adwokata, czy radcy prawnego. Możliwe jest jednak przy sporządzaniu takiej umowy dopisanie punktu dotyczącego ewentualnego odszkodowania, by rozszerzyć jego zakres. Jeśli nie zostanie to zapisane w treści, wówczas odszkodowanie to będzie ograniczać się wyłącznie do tak zwanego ujemnego interesu umownego. Konsekwencje zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego Umowa przedwstępna sprzedaży może zostać zawarta przez strony także w formie aktu notarialnego, jednak wymagana jest w tym przypadku zgodna wola stron. Jest to rozwiązanie zabezpieczające interesy obu stron, jednak konsekwencje odstąpienia od niej są znacznie dotkliwsze, niż w przypadku umowy w formie pisemnej. Sporządzenie umowy wymaga udziału notariusza, a w konsekwencji zapłacenia mu wynagrodzenia za tę czynność. Umowa w takiej formie jest podstawą do domagania się odszkodowania przed sądem, a na jego wysokość wpływ będą mieć ujemny interes umowny oraz utracone korzyści, jakie mogłaby uzyskać strona dzięki zawarciu przyrzeczonej umowy. Jaką formę umowy sprzedaży nieruchomości wybrać? Zanim podpiszesz którąś z form umowy przedwstępnej, rozważyć należy plusy i minusy obydwu rodzajów umowy, co do ich formy. Będąc przekonanym w stu procentach co do zawarcia umowy, dobrym rozwiązaniem będzie wybór umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, który w większym stopniu zabezpiecza interes strony. Jeśli nie masz pewności co do ostatecznego podpisania umowy, lepsza wydaje się być umowa przedwstępna w formie pisemnej. Sposób postępowania w przypadku niewywiązania się zbywcy z obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej. Kiedy można odstąpić od umowy przedwstępnej? Umowa przedwstępna określa strony, cenę nieruchomości oraz termin, w jakim ma zostać podpisana umowa przyrzeczona. Jeśli jednak minął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a mimo wezwania do jej zawarcia przez zbywcę, strona uchyla się od jej zawarcia, wówczas podjąć należy odpowiednie środki. W takim przypadku możliwe jest ubieganie się o odszkodowanie, czyli dopuszcza się możliwość dochodzenia strony do naprawienia szkody. Możliwe jest zatem odstąpienie od podpisania umowy przyrzeczonej, jednak strona odpowiadająca za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej będzie zobowiązana do wypłacenia odszkodowania. Notariusz powinien sporządzić protokół niestawiennictwa, który to będzie podstawą do udowodnienia stronie szkody. Warunkowa umowa przedwstępna z zadatkiem – co, gdy nie spełni się warunek? Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek. Jeśli w umowie znalazł się zapis dotyczący konieczności wpłacenia go, nabywca zobowiązany jest taki zadatek wpłacić. Jest to kwota, jaka płacona jest na poczet właściwej ceny. W przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas istotne jest z czyjej strony nastąpiło niedopełnienie obowiązku. Jeśli po stronie nabywcy, wówczas zadatek przepadnie na rzecz zbywcy nieruchomości. Jeśli to zbywca nieruchomości nie wywiązał się ze sprzedaży, wówczas zobowiązany jest do zwrotu zadatku w podwojonej kwocie. Jak widać umowa przedwstępna z zadatkiem jest doskonałym zabezpieczeniem przed niewywiązaniem się z umowy. Warto pamiętać jednak, że nieotrzymanie kredytu w większości przypadków jest uznawane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Oznacza to, iż w przypadku nabywcy, który nie wywiązał się z kupna z uwagi na nie otrzymanie kredytu, wpłacony przez niego zadatek przepada i nie odzyska on pieniędzy. Jednak Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jak działa roszczenie w księdze wieczystej co do zawarcia umowy przyrzeczonej Jak działa roszczenie w księdze wieczystej co do zawarcia umowy przyrzeczonej Zawarcie umowy przedwstępnej przed notariuszem zawierające w swojej treści przyrzeczenie sprzedaży danej nieruchomości powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Oznacza to określone skutki prawne. Uzyskuje ono skuteczność po jego ujawnieniu, ze skutkiem odszkodowawczym włącznie. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu, wówczas roszczenia przechodzą na nowego nabywcę. Swoich praw dochodzić można przed sądem, względem osoby, z którą podpisana została umowa przedwstępna w formie sporządzonego aktu notarialnego. Marcin Pabijanek Prekursor budowania majątku i ochrony oszczędności poprzez crowdfunding nieruchomości komercyjnych w Polsce dla inwestorów indywidualnych. Wierzy, że jakość dzisiejszych decyzji w zakresie finansów osobistych ma wpływ na jakość życia w przyszłości. Po latach pracy w branży finansowej zauważył, że nieruchomości komercyjne wynajęte dla sieci handlowych mają wiele więcej zalet niż powszechnie dostępne sposoby inwestowania pieniędzy. Dlatego zbudował aplikację dzięki której indywidualni inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne od 3 000 zł. Otwierając tym samym rynek który w Polsce jest w 90 % zdominowany przez inwestorów zagranicznych.

. 407 465 621 328 424 732 225 183

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości